Список-саммари о выделении доли детям в квартире
Сначала приведем краткую информацию по теме в виде списка, который содержит ключевую информацию о том, как выделить доли детям в квартире.
1. Родители не всегда обязаны выделять доли детям в новом жилье. Закон обязывает делать это в нескольких случаях:
- при покупке или строительстве жилья с использованием материнского капитала;
- при продаже жилья, которое покупалось с использованием маткапитала. При отсутствии выделенных долей на детей сделку зарегистрировать не получится;
- при приватизации государственного жилья;
- когда новая квартира покупается после продажи старой, где у ребенка была доля.
- снятия обременения с квартиры после погашения ипотеки;
- ввода построенного дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на него;
- регистрации права собственности на квартиру, купленную без ипотеки.
3. После погашения ипотеки на жилье, которое покупалось с использованием маткапитала, необходимо заключить договор дарения долей или соглашение о выделении долей детям и нотариально заверить документ, после чего зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
4. Если маткапитал не использовался, но родители хотят выделить доли детям при разводе, они могут включить условие о выделении конкретных долей детям в соглашение о разделе имущества. Этот документ должен заверить нотариус. Еще один вариант — прямой договор дарения долей детям, его тоже должен заверить нотариус. Сделка требует согласия органа опеки и попечительства.
5. Если не выделить доли детям в квартире, купленной с использованием маткапитала, в течение полугода, сделку покупки недвижимости могут аннулировать. В этом случае органы опеки или прокуратура могут обратиться в суд с требованием принудительно выделить доли детям или вернуть средства маткапитала в бюджет. В редких случаях злостного уклонения и использования мошеннических схем с маткапиталом возможна уголовная ответственность.
Инструкция, как выделить доли детям
Приведем пошаговые инструкции по выделению долей в квартире детям в разных жизненных ситуациях.
1. При использовании маткапитала
При использовании маткапитала на покупку или строительство жилья родители обязаны позаботиться о выделении долей детям. Так государство защищает права детей (4). Приведем инструкцию, как это сделать.
1. Для начала родителям (одному или двоим) нужно зарегистрировать право собственности на квартиру или дом.
2. После этого родители заключают договор дарения долей или соглашение о выделении долей между всеми членами семьи (включая детей и супруга). Детей до 14 лет в сделке представляют родители или опекуны. Дети от 14 до 18 лет подписывают документы сами, но с письменного согласия родителей и разрешения органов опеки.
3. Нотариально удостоверенный договор дарения или соглашение подается в Росреестр через МФЦ для государственной регистрации перехода права собственности на доли. Для этого нужно собрать пакет документов:
- паспорта супругов;
- свидетельство о браке или разводе;
- свидетельства о рождении детей;
- договор дарения или соглашение о выделении долей в трех экземплярах;
- документ о праве собственности на недвижимость;
- чеки об уплате госпошлины на каждого члена семьи (2).
4. После официальной регистрации договора дарения доли детям считаются официально выделенными, а в право собственности вносятся дополнительные сведения.
2. После погашения ипотеки
Расскажем, как выделить доли детям в квартире после того, как родители полностью выплатили долг перед банком за недвижимость.
1. Первым делом необходимо полностью погасить ипотечный кредит.
2. После этого получите в банке справку о полном погашении ипотеки.
3. Снимите обременение в Росреестре.
4. Заключите нотариально заверенный договор дарения долей или соглашение о выделении долей детям.
5. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.
«Если квартира покупалась с использованием маткапитала, обязательство должно быть исполнено в течение шести месяцев после погашения ипотеки и снятия обременения. Если маткапитал не использовался, но доли хотят выделить по другим соображениям, сроков нет, но лучше делать это сразу после снятия обременения», — добавила Мария Иваткина, эксперт проекта НИФИ Минфина России «Моифинансы.рф».
С 7 июля 2025 года выделить доли детям в квартире, купленной в ипотеку с использованием средств маткапитала, можно без получения согласия банка, у которого она находится в залоге, то есть до снятия обременения с недвижимости (5).
3. При разводе родителей
Приведем инструкцию по выделению долей в квартире, если родители решили развестись.
1. Сначала нужно определить доли супругов в совместно нажитом имуществе — квартире. Сделать это можно в брачном договоре до или во время брака, а также в соглашении о разделе имущества при разводе. Если согласия нет, долю каждого супруга определяет суд. Чаще всего имущество делится пополам, если иное не установлено договором или не доказан больший вклад одного из супругов.
2. Если квартира куплена с помощью маткапитала, доли детям в ней должны быть выделены обязательно независимо от развода. Процедура та же: нотариальное дарение либо соглашение и регистрация. Оба родителя участвуют как дарители своих долей детям.
3. Если маткапитал не использовался, но родители хотят выделить доли детям при разводе, они могут включить условие о выделении конкретных долей детям в соглашение о разделе имущества. Этот документ должен заверить нотариус.
5. Еще один вариант — прямой договор дарения долей детям, его тоже должен заверить нотариус. Сделка требует согласия органа опеки и попечительства.
4. До погашения ипотеки
Закон разрешает выделить доли в ипотечной квартире, которая покупалась с использованием средств маткапитала и находится в залоге у банка. Получать на это согласие банка больше не нужно с 7 июля 2025 года (5). Но потребуется разрешение органов опеки на залог детских долей в этом жилье.
Кому и когда нужно выделять доли
Расскажем, кому закон обязывает выделять доли при покупке семьей жилой недвижимости.
Несовершеннолетним детям
Сделать это нужно на этапе покупки или строительства жилья с использованием материнского капитала. Это же касается усыновленных детей и малышей, родившихся после покупки квартиры.
Совершеннолетним детям
Если совершеннолетние дети были несовершеннолетними на момент использования маткапитала, закон обязывает выделить им доли в квартире.
Другим детям
Это могут быть дети от предыдущих браков, проживающие в купленной квартире, — их права тоже должны быть учтены. Особенно в том случае, если недвижимость приобреталась с использованием маткапитала.
Второму супругу
При покупке квартиры на средства маткапитала доли выделяются всем членам семьи. Если ипотека была оформлена на одного из супругов, который считается собственником недвижимости, второму супругу нужно выделить долю в купленной квартире. Допускается указать размер доли детей, оставшаяся часть жилплощади будет считаться совместной собственностью супругов.
При использовании средств материнского капитала на улучшение жилищных условий доли детям нужно выделить в течение полугода после:
- снятия обременения с квартиры после погашения ипотеки;
- ввода построенного дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на него;
- регистрации права собственности на квартиру, купленную без ипотеки (1).
Что будет, если не выделить доли детям
Если родители не выделят доли детям в течение полугода после погашения ипотеки или покупки квартиры с использованием материнского капитала, это считается прямым нарушением нотариального обязательства о выделении долей. В этом случае органы опеки или прокуратура могут обратиться в суд с требованием принудительно выделить доли детям или вернуть в бюджет средства маткапитала.
Возможно привлечение родителей к ответственности за нарушение законодательства о госрегистрации прав на недвижимость. В редких случаях злостного уклонения и использования мошеннических схем с маткапиталом возможна уголовная ответственность по статье о мошенничестве (3).
Также возникнут проблемы с продажей такой собственности — сделку признают недействительной.
«Выделение долей детям, особенно при использовании маткапитала, — это не формальность, а обязанность родителей. Процедура требует обязательного участия нотариуса и последующей регистрации в Росреестре. Несоблюдение сроков и порядка влечет серьезные правовые и финансовые риски», — прокомментировала Мария Иваткина.
1. Постановление Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 года № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».
2. Статья 333.24 «Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий» НК РФ.
3. Статья 159 «Мошенничество» УК РФ.
4. Федеральный закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
5. Федеральный закон от 07.07.2025 № 195-ФЗ «О внесении изменений в статью 7 Федерального закона “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” и статью 7 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”».
Эксперт: Мария Иваткина, эксперт проекта НИФИ Минфина России «Моифинансы.рф»
